Loi Scellier et Loi Scellier Intermédiaire

La Loi de Finance 2010 rappelle et précise que tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Scellier et de cette réduction d’impôt dont le pourcentage varie suivant la performance énergétique :

* BBC: Bâtiment Basse Consommation

Dans le cadre de la loi Scellier, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble.

Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret suivant des zones géographiques.

Cette réduction d'impôt ne s'applique qu'à l'acquisition d'un seul logement par an et le plafond maximum d'investissement retenu est de 300 000 €.

La loi Scellier permet une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 37 % du prix d'acquisition du logement.
Avec un plafond de 300 000 € d'investissement et un seul logement par an. Cette réduction d'impôt se répartit de manière linéaire sur 9 ans, si l'on opte pour les dispositions Scellier, ou jusqu'à 15 ans pour le dispositif Scellier Intermédiaire.

Il existe une distinction extrêmement importante dans la Loi Scellier. En effet, deux régimes cohabitent et ne bénéficient pas des mêmes possibilités de réductions d'impôts.

A) Le régime SCELLIER bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 %

- Engagement de location pendant 9 ans, sans possibilité de prorogation avec des avantages fiscaux.

- Possibilité de louer son appartement durant 9 an, à un ascendant ou un descendant.

- L’investissement en Zone 1, 2, 3 (actuellement A, B1, B2).

- Respect uniquement des plafonds de loyers (actuellement ceux de la loi Robien recentré).

- Possibilité de poursuivre la location après 9 ans, mais Sans les 2 % / an de réduction d'impôt complémentaire.

B) Le régime SCELLIER INTERMEDIAIRE bénéficie d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 37 %

- Engagement de location pendant 9 ans, avec possibilité de prolonger de 2 x 3 ans la promesse de location.
Cette option donne, non seulement le droit de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers, mais offre également la faculté au terme des 9 ans, de reconduire l’engagement de location et de profiter d’une réduction supplémentaire de 2% par an.

- L’engagement de louer son appartement durant 9 ans + possibilité de 2 x 3 ans.

- L’investissement en Zone 1, 2, 3 (actuellement A, B1, B2)

- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires

C) L'AVIS DE L'EXPERT

Les avantages de la loi Scellier Intermédiaire:
- 12 % de réduction d’impôt en plus avec la loi Scellier Intermédiaire.
- 30 % d’abattements sur les loyers.

Les Conditions Supplémentaires:
- Plafonds de ressources des locataires en Scellier Intermédiaire (inexistants dans la loi Scellier).
- Impossibilité de louer aux ascendants descendants (inexistants dans la loi Scellier).

Lorsqu'un même contribuable acquiert au titre de deux années distinctes (date de signature de l'acte notarié), deux logements pour lesquels le fait générateur de la réduction d'impôt intervient la même année (année d'achèvement), chacun de ces logements ouvrira droit à l'avantage fiscal au titre de cette même année.

Exemple :

Ainsi, pour deux acquisitions, signées chez le notaire à des années distinctes (2010 et 2011) mais dont l'achèvement se situerait la même année (2012), le montant des réductions d'impôt, dont bénéficierait le contribuable, serait de 74 450 €, répartie sur 9 ans (Régime Scellier) soit 8 271 € / an au titre des années 2012 à 2020.

Dans le cadre du « même bien immobilier », il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi SCELLIER avec les lois ZRR, GIRARDIN, MALRAUX, MONUMENTS HISTORIQUES...

En revanche, la réduction d'impôt Scellier est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi d'avantages fiscaux.

RAPPEL : La réduction d'impôt dans le cadre de la loi Scellier n'est accordée que pour 1 seul logement par an. (La date de prise en compte de l'acquisition est celle de la signature de l'acte notarié)

Uniquement dans le cadre de la loi Scellier "Classique". Même s'il est possible de louer à ses enfants tout comme à ses ascendants, il est toutefois impératif que les enfants (et/ou ascendants) fassent une déclaration fiscale indépendante, car dans le cadre d'un investissement Scellier la location ne peut pas être conclue au profit d'un membre du même foyer fiscal.

Cette règle vaut donc pour les descendants, comme pour les ascendants.

Dans le cadre du régime Scellier, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de l'acquisition du logement.

Le démembrement est impossible aussi bien pour les particuliers que pour les SCI.
La réduction d'impôt Scellier n'est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Il est tout à fait possible d'investir via une SCI (la Société Civile Immobilière), cependant elle ne doit pas être soumise à l'Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

Dans le cadre du dispositif « Scellier », à l'issue des 9 ans, vous pouvez continuer à louer votre logement (sans les 2% de réduction complémentaire) sous le régime de droit commun ou pratiquer un loyer inférieur au prix du marché et passer des accords avec l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Grâce à ces accords, vous pourrez bénéficier de déduction de 30% à 45% sur les montants de loyers perçus lors de votre déclaration de revenus fonciers.

Dans le cadre du régime « Scellier Intermédiaire », en vous engageant de nouveau auprès de l'administration fiscale par période de 3 ans, renouvelable une fois (donc 6 ans maximum), vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire égale à 2 % du prix d'acquisition du logement, soit 37 % sur 15 ans. Par conséquent, pour un investissement de 300 000 €, le montant total de REDUCTION D'IMPOT peut donc atteindre 111 000 € sur 15 ans.

Tableau récapitulatif des dispositifs Scellier et Scellier intermédiaire (sous réserves des dernières mises à jour)

* Surface habitable + la moitié des annexes (hors stationnements, ...) dans la limite de 8 m²

Les plafonds de loyers 2009 de la Loi Scellier

Les plafonds de Ressources des locataires 2009 (uniquement pour le régime Scellier Intermédiaire)